„Stan surowy otwarty”, „stan surowy zamknięty”, „stan deweloperski”: te określenia pojawiają się w każdej ofercie na budowę domu. Ciekawostka: żadne z nich nie ma definicji w przepisach. Każdy wykonawca może je rozumieć trochę inaczej, a różnice dotyczą zwykle właśnie tych pozycji, o które potem są spory. Poniżej opisujemy, co najczęściej wchodzi w każdy etap i które pozycje bywają różnie rozumiane.
Stan surowy otwarty (SSO)
To konstrukcja budynku bez okien i drzwi zewnętrznych. Najczęściej obejmuje:
- roboty ziemne i fundamenty z izolacją przeciwwilgociową,
- ściany nośne, zwykle też ściany działowe murowane,
- stropy, wieńce, nadproża,
- schody żelbetowe (jeśli są w projekcie),
- kominy,
- więźbę dachową i pokrycie dachu.
Już tu oferty potrafią się różnić. Jedni wykonawcy liczą pokrycie dachu w SSO, inni dopiero w następnym etapie. Podobnie ściany działowe, schody, kominy ponad dachem z obróbką, rynny i podbitka.
Stan surowy zamknięty (SSZ)
To stan surowy otwarty plus zamknięcie budynku, tak żeby można było prowadzić prace w środku niezależnie od pogody. Najczęściej dochodzą:
- okna i okna dachowe,
- drzwi zewnętrzne,
- brama garażowa (nie zawsze),
- rynny, rury spustowe i obróbki blacharskie.
Pozycje, które różne oferty traktują różnie: parapety zewnętrzne, brama garażowa z napędem czy bez, rodzaj szyb i kolor okien, montaż okien (zwykły czy w warstwie ocieplenia, tzw. „ciepły montaż”).
Stan deweloperski
To budynek gotowy do prac wykończeniowych: podłóg, płytek, malowania, białego montażu. Zazwyczaj obejmuje:
- instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą, wentylację,
- tynki wewnętrzne,
- wylewki,
- ocieplenie i elewację,
- ocieplenie poddasza z zabudową z płyt g-k (w domach z poddaszem użytkowym),
- parapety wewnętrzne (nie zawsze).
Tu różnic jest najwięcej. Dotyczą m.in. tego, czy jest źródło ciepła (pompa ciepła, kocioł) czy tylko instalacja, czy są gniazdka i włączniki czy same przewody, czy jest ogrzewanie podłogowe, czy tynki i wylewka są też w garażu, czy wentylacja to grawitacyjna czy mechaniczna z rekuperatorem.
Czego zwykle nie ma w żadnym z tych etapów
- przyłączy mediów (prąd, woda, kanalizacja, gaz) i opłat za nie,
- zagospodarowania terenu: podjazdu, ogrodzenia, opaski wokół domu,
- drzwi wewnętrznych, podłóg, płytek, malowania, białego montażu,
- projektu, mapy, kierownika budowy i geodety (te koszty bywają ujęte osobno).
Część wykonawców je wycenia, ale jako osobne pozycje. Przy budżecie domu to zwykle znaczące kwoty.
Na co inwestorzy zwykle patrzą, porównując oferty
Dwie oferty na „stan deweloperski” z różną ceną często po prostu opisują inny zakres. Inwestorzy, zanim zestawią kwoty, zwykle:
- proszą o listę prac w każdym etapie, a nie tylko nazwę etapu,
- sprawdzają, czy cena obejmuje materiały, robociznę i transport,
- dopytują o pozycje, które bywają różnie rozumiane,
- sprawdzają, co jest podstawą płatności: odbiór etapu czy termin w kalendarzu.
Jak to wygląda u nas
Na etapie wyceny podajemy kwoty dla poszczególnych etapów. Szczegółowy kosztorys, w którym każdy etap jest rozpisany na pozycje, przygotowujemy do umowy, gdy jest projekt z pozwoleniem na budowę. Płatność za etap następuje po jego odbiorze. Jeśli któraś pozycja z listy powyżej nie jest w zakresie, jest to widoczne w kosztorysie przed podpisaniem umowy.
Więcej o tym, jak prowadzimy budowę domu: Budowa domów. Zapytanie można wysłać przez formularz na dole strony lub mailowo na biuro@arthomes.pl.
Tekst ma charakter informacyjny: opisuje, jak takie prace zwykle przebiegają w praktyce. Nie jest poradą prawną, techniczną ani finansową. Zakres prac i formalności dla konkretnej budowy wynikają z projektu, obowiązujących przepisów i umowy.